Do analityków Comperia.pl dotarło pytanie w kontekście ostatniej obniżki stóp procentowych, i prognoz kolejnych. Chodzi o to, iż mówimy, że dzięki niższym stopom w kraju raty kredytów hipotecznych są coraz niższe. Czy jest to więc odpowiedni czas na refinansowanie swojego dotychczasowego kredytu? Sytuacja nie jest jednoznaczna, aczkolwiek zasadniczo obniżki stóp nie sprzyjają refinansowaniu kredytów.
Zaczynając od początku - oprocentowanie złotowych kredytów hipotecznych składa się z dwóch elementów. To rynkowa stawka WIBOR 3M oraz marża banku. Ta druga wartość jest stała - pomijając czasowe podwyższenia na początku okresu spłaty, m.in. z tytułu ubezpieczenia pomostowego, czy ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Zasadniczo jednak wysokość marży jest zapisana w umowie i, obojętne co by się działo, bank nie podniesie jej ani nie obniży przez cały czas kredytowania. Z kolei stawka WIBOR jest zmienna i aktualizowana przez banki co 3 miesiące. Wysokość WIBOR jest ściśle uzależniona od poziomu stóp procentowych w kraju. W październiku Narodowy Bank Polski obniżył referencyjną stopę procentową o 0,5 p.p., a w grudniu być może zrobi to kolejny raz. WIBOR od połowy sierpnia br. stracił już 0,63 p.p. (zjazd z 2,67 proc. do 2,04 proc., a kilka dni temu było to nawet 1,94 proc.).
Z powodu spadku stawki WIBOR, w dół idzie oprocentowanie zaciągniętych kredytów hipotecznych. Jeśli ktoś pożyczył pieniądze przy marży 2 proc., to jeszcze 2 miesiące temu oprocentowanie jego kredytu hipotecznego wynosiło 4,67 proc. Dziś już tylko ok. 4 proc. Rata jego 30-letniego zobowiązania spadła o ok. 35-40 zł na każde pożyczone 100 tys. zł.
Jeśli ktoś czyta o takich spadkach oprocentowania i rat, ale nie do końca wie z czego one wynikają, w jego głowie może zaświtać myśl o zrefinansowaniu swojego obecnego kredytu hipotecznego. W końcu, skoro dzisiaj są „tanie kredyty”, to czemu nie skorzystać. Tymczasem takie rozumowanie jest zwykle nietrafione. Dlaczego?
Zrefinansowanie kredytu hipotecznego to w zasadzie nic innego jak zaciągnięcie nowego kredytu i przedwczesne spłacenie poprzedniego. W oprocentowaniu zarówno nowego, jak i starego kredytu jedną ze składowych będzie ta sama stawka WIBOR. Zatem jedynym parametrem stanowiącym różnicę w oprocentowaniu obu kredytów będzie marża banku.
Na skutek obniżki stóp procentowych, w sposób naturalny spada WIBOR. Ale banki, co nie dziwi, chcą odbić sobie te spadki podwyższając marże nowo udzielanych kredytów hipotecznych. Nie wprowadzają zmian w sposób bardzo aktywny, ale krok po kroku marże idą w górę. Przykładowo, w czasie cyklu obniżek stóp przez NBP w 2012 i 2013 r., średnie marże w bankach wzrosły o ok. 0,3 p.p. Podobnie jest teraz - banki chętniej podwyższają marże, niż je ścinają.
Wniosek jest więc prosty - banki marżami kredytowymi rekompensują sobie spadki stopy WIBOR. W tym kontekście niższe stopy procentowe nie są sprzymierzeńcem osób zaciągających nowe kredyty hipoteczne, czy refinansujących swoje zobowiązania sprzed kilku lat.
Oczywiście, optyka zależy od tego, kiedy w przeszłości został zaciągnięty kredyt. Na początku 2006, 2007 czy 2008 r. 30-letnie kredyty na 300 tys. zł (wartość nieruchomości - 375 tys. zł) były udzielane ze średnimi marżami na poziomie 1,15-1,30 proc. Dziś średnia marża, jaką otrzymałby modelowy klient przy standardowym kredycie w wysokości 250-270 tys. zł (czyli odejmując spłaconą już część kapitału) to ok. 2,50 proc. Wyraźnie widać, że refinansowanie absolutnie się nie opłaca. Przy obecnej wysokości stawki WIBOR (2 proc.) oprocentowanie modelowego kredytu zaciągniętego w styczniu 2006 r. to ledwie 3,30 proc. (WIBOR 2 proc. + marża 1,30 proc.) Dziś zaciągnięty kredyt byłby oprocentowany na poziomie ok. 4,5 proc. (WIBOR 2 proc. + marża 2,50 proc.). Na każdej racie daje to grubo ponad 150 zł więcej.
Z innej perspektywy patrzą osoby, które kredyty zaciągały np. w 2009 czy 2010 r. Średnie marże dla ofert z 20-procentowym wkładem własnym w tym okresie, w zależności od miesiąca, były często na poziomie nawet ponad 3 proc. Klientom z kredytami z tamtego czasu dzisiejsza marża 2,5 proc. byłaby na rękę. Oczywiście, w I połowie 2012 r. można było refinansować kredyty nawet przy marży 2-2,1 proc., ale i 2,5 proc. złe nie jest.
Na porównaniu oprocentowania kwestia opłacalności refinansowania się jednak nie kończy. Po pierwsze, zwykle należy odczekać 3-5 lat od momentu uruchomienia wcześniejszego kredytu, aby móc spłacić go bez konieczności uiszczenia karnej prowizji. Ta zwykle wynosi ok. 1,5 - 2 proc., co przy spłacie 250 tys. zł może dać nawet 5 tys. zł dodatkowego kosztu. Do tego dochodzi konieczność poniesienia wszystkich „standardowych” kosztów zaciągnięcia nowego kredytu i ustanowienia zabezpieczenia. A tu niskie stopy procentowe także odcisnęły swoje piętno - jeszcze w połowie 2011 r. prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego średnio wynosiła 1 proc. W październiku 2012 r., przed cyklem obniżek stóp, było to już 1,60 proc. Dziś przeciętnie to już 2 proc.
Rada Polityki Pieniężnej nie powiedziała jeszcze ostatniego słowa i referencyjna stopa procentowa na poziomie 2 proc. nie utrzyma się zapewne długo. Kolejna obniżka (być może niejedna) będzie pozytywną informacją dla osób już spłacających kredyty hipoteczne. Dla tych, którzy dopiero ich poszukują albo chcą refinansować swój dotychczasowy kredyt - już nie tak bardzo. Choć nowo zaciągane kredyty będą stosunkowo tanie dzięki niskiej stawce WIBOR, to jednak z coraz wyższymi marżami oraz prowizjami za udzielenie finansowania.
Mikołaj Fidziński
Comperia.pl