Spłacasz walutowy kredyt hipoteczny? Kontroluj spread!

Jeżeli bierzesz kredyt hipoteczny w walucie obcej, pojawia się dodatkowy koszt – spread walutowy. Jest to różnica pomiędzy kursem kupna a kursem sprzedaży danej waluty. Od początku roku średni spread dla kredytów we frankach wzrósł średnio o 5 groszy. Wysokość spreadu nie pokazuje jednak przejrzyście rzeczywistych kosztów ponoszonych przez kredytobiorców. Spłacający kredyty powinni przede wszystkim śledzić kurs spłaty.

Jeżeli decydujemy się pożyczyć pieniądze na mieszkanie w obcej walucie, np. we frankach szwajcarskich, automatycznie pojawia się dodatkowy koszt - spread walutowy. Jest to różnica pomiędzy kursem kupna a kursem sprzedaży danej waluty, która wpływa na wzrost kosztu kredytu. Załóżmy, że chcemy wziąć kredyt o wartości 200 tys. zł denominowany we frankach szwajcarskich (w rzeczywistości pożyczymy szwajcarską walutę). Najpierw bank przeliczy kwotę 200 tys. zł po aktualnym, niższym kursie kupna franka (np. według kursu z dnia podpisania umowy). Przyjmując, że kurs kupna wynosi w tym dniu 2,5 zł, będziemy winni bankowi 80 tys. franków. Problem jednak w tym, że na skutek spreadu kredyt spłacać będziemy po wyższym kursie sprzedaży, np. po 2,6 zł. Różnica między kursem kupna (wypłaty kredytu) a kursem sprzedaży (spłaty kredytu) wynosi w tym przypadku 10 groszy. W konsekwencji mamy do spłaty nie 200 tys. zł, a 208 tys. zł. O tyle - na skutek spreadu - wzrośnie koszt kapitału.

Pamiętaj! Aby realnie ocenić koszt spreadu walutowego, powinieneś wziąć pod uwagę kapitał i odsetki. Dla naszego przykładowego kredytu wysokości 200 tys. zł zaciągniętego przy kursie 2,5 zł i spłacanego (dla uproszczenia) przez cały okres kredytowania po kursie 2,6 zł, spread od kapitału wyniesie 8 tys. zł. Ale są jeszcze odsetki od kredytu. Gdyby nie było spreadu, suma odsetek (przy oprocentowaniu na poziomie 5 proc.) byłaby niższa o 7 460 zł w porównaniu do sytuacji, gdy spread obowiązuje i musimy spłacać raty po kursie 2,6 zł. W sumie w naszym przykładzie koszt spreadu wyniesie 15 460 zł.

Kiedy spread jest istotny
Czy wysokość spreadu ma aż tak istotne znacznie? Tak by było w sytuacji, gdybyśmy chcieli jednorazowo spłacić całość lub część kwoty kredytu, albo w przypadku przewalutowania kredytu. 
Spread dużo mówiłby o koszcie kredytu również wtedy, gdyby rynek walutowy był stabilny. Załóżmy (jak powyżej), że kurs wypłaty kredytu to 2,5 zł, a kurs spłaty 2,6 zł. Spread wynosi więc 10 groszy, czyli 4 proc. Jeżeli na rynku nie zmienia się kurs franka względem złotego, a bank nie zmienia wysokości spreadu, raty kredytowe spłacać będziemy po kursie 2,6 zł. Gdyby bank stosował wyższy spread, wówczas raty byłby wyższe. To jednak sytuacja teoretyczna, bo zmian na rynku walutowym nie da się uniknąć.

Kurs się waha, spread się zmienia

Przeanalizujmy bardziej realną sytuację. Załóżmy, że spread w banku się nie zmienia - nadal wynosi 10 groszy - ale frank szwajcarski umacnia się wobec złotego np. o 10 groszy. Kurs wypłaty kredytu wynosić więc będzie 2,6 zł, a kurs spłaty 2,7 zł. Bieżącą ratę kredytową spłacać będziemy przeliczając franki po kursie 2,7 zł. W tym przypadku nie interesuje nas aktualny kurs wypłaty, ale kurs spłaty - na spłatę każdego franka potrzebujemy już o 20 groszy więcej niż wynosił kurs wypłaty kredytu.

Możemy mieć też do czynienia z odwrotną sytuacją - frank szwajcarski może zacząć się osłabiać. Dla lepszego zobrazowania tej sytuacji przyjmijmy, że osłabia się gwałtownie. Kurs kupna spada do 2 zł, kurs sprzedaży do 2,1 zł (spread pozostaje na tym samym poziomie - 10 groszy). W takiej sytuacji ratę kredytu bank przeliczy po kursie 2,1 zł, czyli na osłabieniu franka sporo zarobimy. Pamiętajmy, że bank wypłacił kredyt po kursie 2,5 zł, a więc rata kredytowa będzie niższa - na spłatę jednego franka potrzebujemy o 40 groszy mniej. Nawet gdyby bank zwiększył spread, np. do 20 groszy, ratę spłacalibyśmy po kursie 2,2 zł, a więc i tak bylibyśmy na plusie.

Pamiętaj! Prawdziwym zagrożeniem dla kredytobiorców są zmiany na rynku walutowym - każde umocnienie się waluty, w której denominowany jest kredyt, powoduje wzrost raty - to jest właśnie ryzyko kursowe, którego świadomym powinien być każdy kredytobiorca. Jak widać wzrost spreadu nie ma w tej sytuacji aż takiego znaczenia (przy wzroście spreadu i przy osłabieniu się franka po prostu zarabiamy mniej).

Pamiętaj! Żeby być przygotowanym na ewentualne dodatkowe koszty związane z obsługą kredytu, powinieneś śledzić aktualne kursy sprzedaży i odnosić je do pierwotnego kursu wypłaty kredytu.

Który bank lepszy

Aktualnie średni spread na rynku (dla kredytów we frankach szwajcarskich) wynosi 5,64 proc. Są banki, w których wynosi około 4,5 proc., ale są i takie (DomBank), gdzie sięga 10 proc. Czy można stwierdzić, że bank stosujący wyższy spread jest automatycznie droższy? Niekoniecznie. Może się zdarzyć, że w banku o wyższym spreadzie obowiązuje niższy kurs wypłaty kredytu, natomiast kurs spłaty w bankach o niskim i wysokim spreadzie może być podobny. Wyższy spread oznacza po prostu szersze widełki pomiędzy kursem wypłaty i spłaty kredytu.    

Dla przykładu porównajmy spread w Fortis Banku i DomBanku (z 27 października 2008 roku). W pierwszym spread dla franka szwajcarskiego wynosi 5,83 proc.: kurs wypłaty 2,5898 zł, kurs spłaty 2,75 zł (spread = 0,1602 zł). W DomBanku spread wynosi 10,79 proc.: kurs wypłaty 2,411 zł, kurs spłaty 2,708 zł (spread = 0,297 zł). W DomBanku spread jest więc dwa razy wyższy, ale zwróćmy uwagę, że kurs spłaty kredytu, czyli to, co najbardziej powinno interesować kredytobiorcę, jest aktualnie o 4 grosze niższy niż w Fortis Banku, z pozoru tańszym banku, bo stosującym niższy spread.

Poziom spreadu z 27 października 2008 roku

Maciej Bednarek
Karol Wilczko
Comperia.pl