Każda osoba zaciągająca kredyt hipoteczny ma do wyboru dwa systemy spłaty rat: raty równe oraz raty malejące. Raty równe są niższe na początku okresu kredytowania, co pozytywnie wpływa na zdolność kredytową, dlatego zwykle to je się wybiera. Mają jednak taką wadę, że w całym okresie spłaty oznaczają znacznie więcej odsetek niż raty malejące. Porównywarka finansowa Comperia.pl sprawdza, czy lepiej jest zaciągnąć krótszy kredyt z ratami równymi, czy dłuższy z malejącymi.
Z jednej strony - im dłuższy okres spłaty kredytu hipotecznego, tym niższe raty, ale wyższa łączna suma odsetek. Z drugiej - dwa typy rat. Raty równe, czyli gwarantujące wyższą zdolność kredytową, ale za to kosztem większej kwoty odsetek w całym okresie kredytowania. I raty malejące - wysokie w pierwszej fazie spłaty (pierwsze ok. 40 proc. czasu), ale i atrakcyjniejsze w ogólnym rozrachunku całego okresu kredytowania. Więcej o szczegółach rat równych i malejących TUTAJ. Jak „zgrać” ze sobą typ rat oraz okres kredytowania, żeby wyjść na tym najlepiej?
Do wszystkich obliczeń przyjęto kredyt na 300 tys. zł, z oprocentowaniem 6,50 proc. w skali roku, i ratami spłacanymi co miesiąc. Stałe oprocentowanie przez cały okres spłaty jest założeniem nierzeczywistym, ale niemożliwe jest prognozowanie zmian stóp rynkowych (ich wartość ściśle wpływa na wysokość oprocentowania) przez okres kilkunastu czy kilkudziesięciu lat. Dodatkowo, abstrahuje się od ubezpieczenia niskiego wkładu własnego - uznano, iż stanowi on przynajmniej 20 proc. wartości zabezpieczenia.
Pierwsze raty takie same?
Banki oceniając zdolność kredytową potencjalnego kredytobiorcy, opierają się na szacunkach wysokości pierwszej raty jego kredytu. Raty malejące na początku są dużo wyższe (o ponad 25 proc.) od rat równych, dlatego zwykle kredytobiorcy wybierają te drugie. To podwyższa ich zdolność kredytową, daje większe szanse na kredyt na atrakcyjnych warunkach.
To wszystko jednak przy założeniu, że kredyt w ratach równych i malejących zaciąga się na taki sam czas. Policzmy teraz, o ile dłuższy powinien być okres spłaty kredytu z ratami malejącymi, aby jego pierwsza rata była taka sama jak krótszego zobowiązania o ratach równych. W końcu im dłuższy okres kredytowania, tym niższe raty.
Pierwsza rata kredytu z ratami równymi na 15 lat wynosi 2 613 zł. Dla kredytu z ratami malejącymi - 3 292 zł. Ale gdyby to zobowiązanie z ratami malejącymi zaciągnąć nie na 15 lat, ale na 25, pierwsza rata wyniosłaby 2 625 zł. Jest to zatem wysokość bardzo porównywalna z ratą równą kredytu na 15 lat.
Konsekwencją okresu spłaty dłuższego o 10 lat jest oczywiście większa łączna kwota odsetek. Przy takiej dysproporcji czasu kredytowania, 25-letnie raty malejące „wygenerują” aż o 74 tys. zł wyższe łączne odsetki niż 15-letnie raty równe. Wynik rozgrywki: 244,5 tys. zł odsetek z 300 rat malejących vs. 170,5 tys. zł z 180 rat równych.
Tyle samo odsetek?
Można przeprowadzić inną symulację. Mianowicie sprawdzić, jak maksymalnie długi mógłby być okres spłaty kredytu o ratach malejących, aby łączna kwota wszystkich spłaconych rat (a zatem i odsetek) była porównywalna z analogiczną sumą dla kredytu z ratami równymi.
Okazuje się, że konkurentem dla 15-letniego kredytu z ratami równymi będzie kredyt o 209 ratach malejących (a więc na 17 lat i 5 miesięcy). Suma odsetek w obu przypadkach wyniesie ok. 170,5 tys. zł. Im większa rozbieżność między okresami spłaty kredytów w obu wariantach rat, tym bardziej pod względem łącznej sumy odsetek opłaca się zobowiązanie z ratami równymi.
Wniosek - zaciągając kredyt hipoteczny trzeba usiąść z ołówkiem nad arkuszem papieru (lub łatwiej - bez ołówka nad arkuszem kalkulacyjnym) i wszystko sobie dokładnie policzyć. Jeśli wmieszamy różne okresy kredytowania w proste prawdy o finansowej opłacalności rat malejących i większych korzyści rat równych dla zdolności kredytowej, sytuacja może stać się zupełnie inna.
Autor: Mikołaj Fidziński
Comperia.pl