Pytanie czy wybrać raty równe czy malejące jest zawsze aktualne. Pada na każdej rozmowie przyszłego kredytobiorcy z doradcą finansowym. Z reguły odpowiedź brzmi tak samo: równe, bo łatwiej spłacać. Koszty tej decyzji mogą jednak przerazić spłacającego kredyt. Co ma wpływa na tak drastyczną różnicę?
Większość przyszłych kredytobiorców podejmując decyzję o formie spłaty sugeruje się wysokością raty. Niższe obciążenie domowego budżetu często wygrywa z możliwością oszczędności długoterminowych. Warto jednak przemyśleć obydwa warianty. Dobrze zorganizowany harmonogram spłaty może zaowocować dużymi oszczędnościami w skali całego kredytu.
Różnice i koszty
Na czym polega różnica w sposobie tworzenia harmonogramu spłat dla rat równych i malejących? W pierwszym przypadku bank liczy wysokość raty dla zakładanego okresu spłaty oraz ustalonego oprocentowania tak, aby płatność nie ulegała zmianie w całym okresie spłaty i jednocześnie, aby na konto wpłynęła zakładana wysokość odsetek. Generalnie, rata jest w takim wypadku niska. Fakt ten sprawia, że w przelewie idącym co miesiąc do banku na poczet spłaty kredytu dużo większy udział mają same odsetki, a istotnie mniejszy właściwy dług. Dlatego jego poziom z każdym miesiącem spada dużo wolniej niż w przypadku rat malejących.
Z tego punktu widzenia, raty malejące to uczciwsza forma. Udzielona przez bank kwota kredytu jest podzielona na części w ilości odpowiadającej liczbie miesięcy przewidzianych na spłatę. Dla przykładu, jeżeli ktoś wybrał 10 letni, czyli 120-miesięczny okres spłaty kredytu to zadłużenie jest dzielone przez 120. Otrzymana kwota daje comiesięczną kapitałową część raty, a więc tą odpowiadającą za spłatę właściwego zadłużenia. Oczywiście bank nie zrezygnuje z comiesięcznego zarobku. Dlatego do każdej raty kapitałowej nalicza odsetki należne za dany miesiąc od salda kredytu pozostałego do spłaty. Tym sposobem kredytobiorca spłaca większe raty od tych liczonych w formule rat równych, jednak zadłużenie jest spłacane szybciej. Bank nalicza ostatecznie mniej odsetek, a więc koszt ponoszony przez klienta jest mniejszy.
Plan oszczędnościowy
Tutaj trzeba dodać jednak bardzo ważną uwagę. W przypadku rat równych przez co najmniej połowę okresu spłaty do banku fizycznie przynosimy mniejszą sumę pieniędzy. Gdybyśmy różnicę, a więc te potencjalnie zaoszczędzone pieniądze przeznaczyli na oszczędzanie mające przynosić więcej aniżeli wynosi koszt kredytu, mogłoby okazać się, że spłata w formule rat równych będzie bardziej opłacalna niż w formule lat malejących. Wszystko to jednak pod warunkiem, że zysk z inwestycji o charakterze regularnego planu oszczędzania będzie większy niż oprocentowanie kredytu. Jest to rozwiązanie hurtowo promowane przez firmy doradztwa finansowego. Konsultant sugeruje zaciągnięcie kredytu hipotecznego z tzw. planem oszczędnościowym. Co do zasady jest to rozwiązanie logiczne. Niekoniecznie jednak zyskowne. Trzeba zadać sobie pytanie, czy przewidywane do osiągnięcia zyski z planu oszczędzania są realne, a opłaty z nim związane do zaakceptowania?
Najlepiej problem obrazuje porównanie kosztów obsługi odsetek dwóch kredytów zaciągniętych w tej samej wysokości, przy jednakowym okresie spłaty i oprocentowaniu, ale w różnych formułach spłaty. Dodatkowo bez uwzględnienia planu oszczędzania, który jak zaznaczyliśmy wyżej może zmienić perspektywę. Jednak dla uzmysłowienia funkcjonujących mechanizmów trzeba stwierdzić, że odsetki hipoteki zaciągniętej na 30 lat w ratach malejących przy oprocentowaniu 8 proc. wyniosą: 363 tys. zł, a w ratach równych: 495 tys. zł. Jest różnica.
Comperia.pl