Przewalutowanie według KNF - droga cena za brak ryzyka kursowego

Propozycja Komisji Nadzoru Finansowego dotycząca planu przewalutowania kredytów we frankach szwajcarskich ujrzała światło dzienne. Przedstawiona idea wydaje się rozsądna i ugodowa - banki nie tracą miliardów złotych, a frankowcy uwalniają się od ryzyka kursowego, i łatwiej będzie im sprzedać mieszkanie. Uwaga jednak na koszty - może się okazać, że po przewalutowaniu klient będzie płacił jeszcze kilkaset złotych więcej niż dotychczas!

O co chodzi w „planie Jakubiaka”?

Propozycja restrukturyzacji kredytów we frankach szwajcarskich przedstawiona przez przewodniczącego Komisji Nadzoru Finansowego jest dosyć skomplikowana. Z jednego kredytu walutowego robią się aż dwa (albo nawet i trzy) złotówkowe. Z drugiej strony jest niskie oprocentowanie 1 proc., umarzanie rat i oswobodzenie frankowców od ryzyka kursowego oraz horrendalnego zadłużenia na hipotece - więc plan zapowiada się obiecująco. Ale po bardziej szczegółowej analizie propozycji KNF okazuje się, że koszty takiej operacji mogą okazać się naprawdę spore!

Jednak po kolei. W tabeli Comperia.pl przedstawiła najważniejsze cechy kredytów, na które byłby rozłożony dzisiejszy kredyt we frankach.

Lepiej omówić to na przykładzie. Przyjmijmy, że:

• zadłużenie (przeliczone po średnim kursie NBP) z tytułu kredytu we frankach wynosi 410 tys. zł
• gdyby kredytobiorca zamiast kredytu we frankach wybrał kredyt złotowy, dziś jego saldo zadłużenia wynosiłoby 250 tys. zł
• dotychczas kredytobiorca zapłacił w ramach rat kredytu we frankach 150 tys. zł
• gdyby kredytobiorca zamiast kredytu we frankach wybrał kredyt złotowy, dotychczas zapłaciłby w ramach rat 170 tys. zł

W takim przypadku:

• Kredyt 1 - kredyt zabezpieczony hipotecznie - zostałby udzielony na kwotę 250 tys. zł (czyli tyle, ile dzisiejsze zadłużenie z tytułu hipotetycznego kredytu w złotych)

• Kredyt 2 - kredyt niezabezpieczony hipotecznie – zostałby udzielony na kwotę 160 tys. zł (410 tys. zł minus 250 tys. zł). Każda rata w połowie będzie spłacana przez kredytobiorcę, a w połowie umarzana przez bank. Umorzenie nie działa, jeśli klient chciałby nadpłacić albo spłacić kredyt przez terminem.

• Kredyt 3 - ewentualny kredyt dodatkowy - zostałby udzielony na kwotę 20 tys. zł (170 tys. zł - 150 tys. zł). Kredyt nie zostałby udzielony, gdyby kredytobiorca wniósł od razu jednorazowo te 20 tys. zł.

Ze szczegółami propozycji Przewodniczącego Komisji Nadzoru Finansowego można zapoznać się także na stronie KNF.

Przeanalizujmy modelowe kredyty z różnych lat

Comperia.pl postanowiła przeanalizować wpływ propozycji KNF na sytuację kredytobiorców frankowych. Wzięła pod uwagę modelowe kredyty zaciągnięte na początku 2006, 2007 oraz 2008 r., a także w sierpniu 2008 r. (to wówczas kurs franka był najniższy, a szał na kredyty frankowe największy). Modelowe - to znaczy „średnie dla całego rynku” - tj. ze średnią marżą rynkową w momencie zaciągania, z ratami przeliczanymi po średniej miesięcznej wartości stopy LIBOR 3M CHF oraz WIBOR 3M oraz średnim bankowym kursie sprzedaży CHF/PLN.

Dla osób posiadających modelowe kredyty frankowe z początku 2006 i 2007 r. skorzystanie z pomysłu KNF oznaczałoby wyższą płatność (łącznie rat 2-3 kredytów) niż rata przed przewalutowaniem. Różnica sięga 150-200 zł - jako frankowicz klient zapłacił w lutym ok. 1 600 zł, jako „przewalutowany” nawet 1 750 - 1 800 zł.

Inaczej rzecz wygląda w przypadku kredytów ze stycznia 2008 r. Tu oszczędność w porównaniu do raty sprzed przewalutowania sięga 60 zł. Jeszcze więcej na racie oszczędziliby kredytobiorcy z sierpnia 2008 r. - dla modelowego przykładu nawet 100 zł.

Program budzi wiele pytań i wątpliwości. Comperia.pl pokusiła się o podsumowanie zalet i wad propozycji KNF z perspektywy klienta. Zauważyła także kilka nieścisłości, które mogą rzutować na ogląd całej idei, i jej finansowe konsekwencje.

Plusy:

• Dla niektórych klientów łączne raty będą niższe niż dotychczasowa rata frankowa

• Plan to ułatwienie dla osób, które będą chciały sprzedać mieszkanie. Znacząco spadłby dług obciążony wpisem hipotecznym. Dziś w przeliczeniu na złote często przekracza on wartość nieruchomości, więc środki uzyskane ze zbycia mieszkania nie wystarczyłyby na spłacenie banku. Po przewalutowaniu niby też nie starczą, bo klient spłaci co prawda kredyt obciążony hipotecznie, ale zostanie z kredytem niezabezpieczonym. Ale ten kredyt ma mieć niskie oprocentowanie 1 proc., połowa każdej raty ma być umarzana, więc to niezłe rozwiązani.

• Klient pozbywa się ryzyka walutowego (nie musi się przejmować gdy frank będzie drożał, nie będzie miał nocnych koszmarów o franku po 6 czy 8 zł)

Minusy:

• Łączna rata dwóch czy trzech kredytów po przewalutowaniu może być wyższa niż dotychczasowa frankowa

• Przewalutowanie następuje po bardzo wysokim kursie w porównaniu do tego z momentu zaciągnięcia kredytu. Jest to więc realizacja straty kursowej. Umorzenie połowy raty jest tylko połowicznie mniejszą stratą.

Niech przykładem będzie kredyt z początku 2007 r. Dzisiejsze zadłużenie z tytułu kredytu we frankach wynosi ok. 400 tys. zł. Po przewalutowaniu klient będzie miał do spłacenia ok. 260 tys. zł z tytułu kredytu zabezpieczonego hipotecznie, 70 tys. zł z tytułu kredytu niezabezpieczonego (łączny kwota kredytu to ok. 140 tys. zł, ale przyjmujemy połowiczne umorzenie) i ok. 20 tys. zł „opłaty za przewalutowanie” (różnica między ratami hipotetycznego kredytu w złotych a ratami kredytu frankowego). Łącznie 350 tys. zł. Niby o 50 tys. zł mniej niż przed przewalutowaniem. Ale wystarczy, że frank potanieje do 3,50 zł, i cała ta „oszczędność” 50 tys. zł bierze w łeb.

• Umarzanie rat następuje zgodnie z harmonogramem spłat. To oznacza, że trzeba kredyt nieobciążony hipotecznie utrzymywać do samego końca, żeby faktycznie bank umorzył połowę całej kwoty kredytu. Nie jest tak, że za każdym razem jak klient nadpłaci kredyt np. kwotą 5 tys. zł to bank drugie 5 tys. zł dołoży od siebie. Jeśli chciałby spłacić cały ten kredyt o wartości 100 tys. zł, to musi wysupłać całe te 100 tys. zł - nie jest tak, że 50 tys. zł włoży klient, a resztę umorzy bank.

Niejasności:

• Jaka ma być marża „hipotetycznego” kredytu w złotych? Po pierwsze, będzie to też marża przewalutowanego kredytu. Po drugie, na jej podstawie zostanie wyliczona różnica w ratach między tym kredytem a kredytem w złotych - czyli cena, którą musi ponieść kredytobiorca za przewalutowanie.

Tylko, że ciężko jest miarodajnie stwierdzić, jaką marżę (czy prowizję itp.) otrzymałby kilka lat wstecz dany klient. Oczywiście, bank może przewertować umowy innych klientów albo historyczne tabele marż, ale dużo trudniejsze będzie uwzględnienie np. wpływu ewentualnych negocjacji z danym klientem, albo cross-sellingowych promocji? Klient miałby dziś określać, czy 7 lat wziąłby plan regularnego oszczędzania albo kartę kredytową (co obniżyłoby marżę)? Raczej nie - bank ustalając dziś marżę przewalutowanego kredytu w złotych „wrzucałby” wszystkich klientów danego segmentu do jednego worka. A kto bank skontroluje i udowodni, że zaproponowana dziś marża nie do końca odpowiada realiom sprzed kilku lat?

• Jak wyliczyć, ile kredytobiorca zapłacił dotychczas w złotych w ratach kredytu we frankach? Przecież niektórzy nie spłacali kredytu po kursie banku, ale bezpośrednio we frankach (samodzielnie nabywając walutę). Jaki kurs zastosowałby bank aby wyliczyć, ile w przeliczeniu na złote zapłacił dotychczas w ratach kredytobiorca? Własny z dnia płatności raty? Średni według NBP?

Sprawiedliwiej byłoby brać własny. Dlaczego? Bo był wyższy, i bankowi wyjdzie, że klient zapłacił w ratach np. 150 tys. zł, a przy kursie NBP mogłoby to być np. 145 tys. zł. Jeśli suma rat „hipotetycznego” kredytu w złotych wynosi np. 170 tys. zł, to klient w zamian za przewalutowanie musiałby zapłacić 20 tys. zł (170 tys. zł - 150 tys. zł), zamiast 25 tys. zł przy zastosowaniu kursu NBP (170 tys. zł - 145 tys. zł).

• A co w przypadku, gdy frankowców zapłacił dotychczas w sumie WIĘCEJ w ratach niż gdyby miał kredyt w złotych? Są już takie przypadki, szczególnie wśród osób które zaciągały kredyty we frankach przy jego najniższym kursie (wakacje 2008 r.). Czy takie osoby będą mogły przewalutować swoje kredyty za darmo? Tak przyjęliśmy w wyliczeniach zaprezentowanych wyżej.

Jak pokazaliśmy, plan Komisji Nadzoru Finansowego ma swoje dobre strony, ale także te gorsze. Frankowcy, którzy oczekiwali na rewolucyjne rozwiązanie uwalniające ich od wysokich rat będą musieli obejść się smakiem.

CHCESZ SAMEMU SPRAWDZIĆ, JAK WYSZEDŁBYŚ NA PROPOZYCJI KNF? Nic prostszego. Analitycy Comperia.pl przygotowali dla Ciebie specjalny KALKULATOR PRZEWALUTOWANIA WG KNF! Dowiesz się, na jakie kredyty bank rozbiłby Ci Twój dotychczasowy kredyt w złotych, i jak zmieniłaby się Twoja rata!

Mikołaj Fidziński
Comperia.pl