Odwrócona hipoteka a renta dożywotnia.

Po kilku niekorzystnych dla sektora bankowego zmianach dokonanych w ostatnim czasie przez rząd i KNF bankowcy wreszcie mogą być zadowoleni. Rząd chce uregulować przepisy dotyczące odwróconej hipoteki. Dotychczas zasady były niejasne, przez co żaden bank nie oferował odwróconych hipotek. Obecnie pojawia się szansa, że rynek kredytów zostanie rozszerzony.

Gabinet D. Tuska debatuje by zaproponować rozwiązania regulujące tzw. odwróconą hipotekę. Wicepremier i minister gospodarki W. Pawlak naciska, by regulacje przedstawione przez resort finansów uzupełnić o przepisy dotyczące tzw. umów dożywocia. Odwrócony kredyt hipoteczny to usługa kierowana głównie do osób starszych. Jest to forma poprawy sytuacji materialnej (zwiększenia emerytury) poprzez wykorzystanie posiadanego majątku (mieszkania bądź domu). Polega na tym, że bank udziela kredytu, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości lub prawie do niej. W zamian za comiesięczne wypłaty przez określony w umowie okres (po wygaśnięciu umowy, jeśli strony wyrażą na to zgodę, może ona zostać przedłużona) lub jednorazową wypłatę, bank przejmuje pozostawione mieszkanie bądź dom.

Przejęcie nieruchomości przez bank nie następuje, jednak automatycznie. Projekt ustawy przewiduje ochronę spadkobierców (jeśli uda się ich ustalić). Będą oni mieli możliwość spłaty wierzytelności banku, co w konsekwencji sprawi, że w normalnym trybie odziedziczą nieruchomość. Według projektu będą mieli na to 12 miesięcy od śmierci kredytobiorcy. Jeśli wyrażą taką chęć i zdeklarują spłatę zobowiązania (niekoniecznie jednorazowo) bank nie stanie się właścicielem nieruchomości. W przeciwnym wypadku nastąpi przeniesienia prawa do nieruchomości na instytucję kredytującą, która w ten sposób zaspokoi swoje roszczenie (sumę wypłaconych świadczeń powiększoną o odsetki).

Co istotne, nawet w przypadku przejęcia nieruchomości przez bank spadkobiercom będzie przekazywana kwota różnicy pomiędzy wartością roszczenia, a wartością nieruchomości. Oczywiście, o ile różnica ta jest dodatnia. Jeżeli beneficjent umowy odwróconego kredytu hipotecznego nie ma spadkobierców lub nie uda się ich ustalić, nadwyżkę przejmie Skarb Państwa. Tak więc bank będzie mógł z nieruchomości zaspokoić wyłącznie przysługujące mu roszczenie.

Jeśli chodzi o umowy dożywocia bank czy instytucja finansująca zobowiązuje się wypłacać kredytobiorcy rentę oraz opiekować się dawnym właścicielem od śmierci kredytobiorcy w zamian za przeniesienie na niego (bank) prawa do nieruchomości. Dla spadkobierców beneficjenta, który podpisał taką umowę oznacza to całkowitą utratę praw do nieruchomości.

Choć obie formy często są ze sobą mylone, to istnieje kilka zasadniczych różnic między odwróconym kredytem hipotecznym a umową dożywocia. Podstawową jest moment, w którym nieruchomość przechodzi w posiadanie instytucji finansującej. W przypadku tych pierwszych prawo kredytodawcy do dysponowania nieruchomością następuje dopiero po śmierci kredytobiorcy. W przypadku tych drugich już w momencie podpisywania umowy.

Wprowadzenie regulacji w tych kwestiach można rozpatrywać jako formę ukłonu polityków w stronę sektora bankowego. Kilka ostatnich decyzji rządu (m.in. likwidacja lokat antypodatkowych, koniec programu „Rodzina na swoim”) i Komisji Nadzoru Finansowego (wejście w życie rekomendacji SII, eliminacja kredytów walutowych) mogą wpłynąć na ograniczenie zysku banków w nadchodzących latach.

Uregulowanie kwestii odwróconej hipoteki i włączenie do ustawy rent dożywotnich znacząco rozszerza rynek usług bankowych w Polsce. Jest duża szansa, że dzięki tym rozwiązaniom banki będą w stanie przynajmniej częściowo zrekompensować sobie utratę dochodów po wprowadzeniu wcześniejszych, bardziej restrykcyjnych przepisów.

Oferty odwróconej hipoteki mogą być dla banków bardziej opłacalne niż zwykłych kredytów hipotecznych, choć udzielane są zazwyczaj na znacznie krótszy okresy. Wynika to stąd, że są one bardziej ryzykowne. Niebagatelną rolę odgrywa w tym przypadku również niewielka wiedza finansowa odbiorców tych usług oraz nieświadomość realiów rynku.

O ile, więc realnie może zwiększyć swą emeryturę przyszły usługobiorca odwróconej hipoteki? Z prostego przełożenia zwykłej pożyczki na płatności otrzymywane z banku wynika, że przy umowie na 10 lat osoba posiadająca nieruchomość wartą 300 tys. zł powinna dostać ok. 680 zł dodatkowej emerytury. Zakładamy, że bank kredytuje 50 proc. wartości nieruchomości, a po śmierci przejmuje ją całkowicie. Jeśli nieruchomość warta jest 500 tys. zł otrzymywana kwota wynosić będzie ok. 1130 zł. W obliczeniach przyjęliśmy stopę oprocentowania na poziomie 8 proc.

Kwoty z powyższej tabeli nie uwzględniają dodatkowych kosztów, jakie może ponosić bank w związku z wyceną czy przejęciem nieruchomości, a także obsługą kredytu.

Niemniej, dane, szczególnie w przypadku najkrótszego okresu kredytowania, pokazują skalę możliwości podwyższenia dochodów emerytów, a jednocześnie zysków banków. Przyjęte zostało relatywnie niskie oprocentowanie pożyczki (8 proc.). Przy dużych kwotach, jakie, przynajmniej teoretycznie, może otrzymywać klient, z pewnością wielu z nich bez wahania przyjmie warunki ze znacznie wyższym oprocentowaniem.

Wszystko przy założeniu braku przeciwwskazań natury psychologicznej (nie pozostawiam po sobie majątku rodzinie). Wydaje się jednak, że w naszym społeczeństwie skorzystanie z usług odwróconej hipoteki pozostanie ostatecznością.

W przypadku renty dożywotniej sytuacja jest dużo bardziej skomplikowana ze względu na skalę podejmowanego przez instytucję finansującą ryzyka. Poniżej przedstawiamy hipotetyczne wyliczenia dożywotniej renty dla różnych wartości nieruchomości, a także płci i wielu świadczeniobiorcy.

Co zrozumiałe, w tym przypadku kwoty potencjalnego zwiększenia dochodu są dużo niższe. Banki po przyjęciu stałych, publikowanych przez GUS wielkości przeciętnego dalszego trwania życia, muszą brać sporą poprawkę na niekorzyść klientów. Wynika to głównie z niewielkiej liczby tego typu kredytów, jakie udzielane są w naszym kraju, a co za tym idzie ich statystyczne niedopasowanie. Damian Rosiński
Comperia.pl