Na ile lat zaciągnąć kredyt hipoteczny?

Wydłużenie okresu kredytowania pozwala zwiększyć zdolność kredytową. Zarabiając 3 tys. zł netto miesięcznie i spłacając kredyt przez 20 lat, można liczyć na 176 tys. zł kredytu, rozkładając spłatę na 40 lat dostępna kwota wzrośnie już do 209 tys. zł. Maksymalny okres kredytowania ogranicza wiek klienta – w chwili spłaty ostatniej raty nie można mieć więcej niż 70-75 lat.

Osoby, które zdecydowane są zaciągnąć kredyt hipoteczny, muszą pogodzić się z mniej korzystniejszymi warunkami ich udzielania: wzrosły marże, banki wymagają wkładu własnego, wnikliwiej badają zdolność kredytową, a jeszcze inny obniżyły maksymalny okres kredytowania, co wpływa na obniżenie zdolności kredytowej. Comperia wskazuje, które banki - pod względem okresu kredytowania - są najbardziej elastyczne.

Dlaczego aż tak istotny jest długi okres kredytowania?

Załóżmy, że chcemy pożyczyć w banku na mieszkanie 300 tys. zł, a spłatę kredytu hipotecznego, tak jak np. w przypadku pożyczki gotówkowej, rozłożyć na 12 miesięcy. To możliwe, choć absurdalne. Miesięczna rata najtańszego aktualnie kredytu wyniosłaby… około 26 tys. zł. Rozłożenie spłaty kredytu o dużej wartości na kilkadziesiąt lat pozwala obniżyć wysokość miesięcznej raty do takiego poziomu, który byłby do udźwignięcia przynajmniej dla części polskiego społeczeństwa.

Pamiętaj! Wraz z wydłużeniem okresu spłaty kredytu maleje miesięczna rata kredytowa, ale rośnie wartość odsetek, jakie trzeba oddać bankowi. Dłużej bowiem dysponujemy kapitałem pożyczonym w banku.

Możliwość wydłużenia okresu kredytowania pozwala poprawić naszą zdolność kredytową, czyli zdolność do spłaty kapitału i odsetek w wyznaczonym przez bank harmonogramie. Banki w różny sposób badają zdolność kredytową. Generalnie jednak musimy zarabiać na tyle dużo, by po odjęciu z pensji raty kredytowej i innych zobowiązań (kredyty w innych bankach, stałe opłaty eksploatacyjne za mieszkanie) zostały jeszcze w portfelu pieniądze po prostu na życie. Inaczej będzie też wyliczona zdolność kredytowa w przypadku osoby samotnej, samodzielnie starającej się o kredyt, inaczej w przypadku np. małżeństwa z dwójką dzieci. Każdy bank w zasadzie stosuje inną metodologię badania zdolności kredytowej.

Ile bank pożyczy

W poprawieniu zdolności kredytowej, a więc de facto możliwości wzięcia większego kredytu, pomaga właśnie długi okres kredytowania. Załóżmy, że o kredyt hipoteczny wnioskuje osoba samotna, która zarabia miesięcznie 3 tys. zł netto (dla uproszczenia nie ma innych zobowiązań finansowych). Gdyby zdecydowała się na 20-letni okres kredytowania, wówczas bank mógłby pożyczyć maksymalnie około 176 tys. zł (kredyt w złotych) i 146 tys. zł (kredyt we frankach szwajcarskich). Zobaczmy teraz, o ile wzrosłaby potencjalnie dostępna kwota kredytu, gdybyśmy spłatę rozłożyli na 30 i 40 lat. W pierwszym przypadku moglibyśmy liczyć na około 199 tys. zł (kredyt w złotych) i 166 tys. zł (kredyt we frankach), w drugim dostępna kwota wzrosłaby do 209 tys. zł (złotowy) i 174 tys. zł (walutowy). Do wyliczenia zdolności kredytowej skorzystaliśmy z kalkulatora losowo wybranego banku.

Pamiętaj! Kredytobiorca może zdecydować na jaki okres chce zaciągnąć kredyt. W niektórych przypadkach dłuższy okres kredytowania może skutkować wyższą marżą lub koniecznością wykupienia ubezpieczenia.

Innymi słowy, jeżeli chcemy kupić mieszkanie za 200 tys. zł, przy zarobkach 3 tys. zł i przy 20-letnim okresie kredytowania, nie będzie nas na nie stać, ale jeżeli wydłużymy okres kredytowania do 30 lub 40 lat, możemy już planować zakup. 

Pamiętaj! Różnica w zdolności kredytowej pomiędzy kredytem złotowym a walutowym wynika z tzw. rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego. Nakazuje ona bankom bardziej restrykcyjne badanie zdolności w przypadku ubiegania się o kredyt walutowy. Jeżeli staramy się o kredyt we frankach szwajcarskich, bank sprawdzi czy posiadamy zdolność do spłaty kredytu w kwocie sztucznie podwyższonej o 20 proc. i przy zastosowaniu oprocentowania (wyższego) obowiązującego dla kredytów złotowych. Po pozytywnym przejściu tej procedury, możemy otrzymać kredyt walutowy.

Wiek wpływa na okres kredytowania

Każdy kredytobiorca może ustalić preferowany okres spłaty kredytu. Jest jednak jedno bardzo istotne ograniczenie - wiek wnioskodawcy. Banki ustalają maksymalny wiek kredytobiorcy w momencie spłaty ostatniej raty kredytowej. Z reguły jest to 70-75 lat. Co to oznacza? Załóżmy, że o kredyt wnioskuje osoba w wieku 50 lat, a bank jest elastyczny i udziela kredytów maksymalnie na 50 lat. Kredytobiorca w tym wieku będzie mógł zaciągnąć kredyt maksymalnie na 20-25 lat, w zależności od banku. Ta zasada negatywnie dotyka również młodych ludzi, którzy chcą zaciągnąć kredyt np. wspólnie z rodzicami. Banki bowiem, ustalając maksymalny okres kredytowania, pytają o wiek najstarszego kredytobiorcy lub współkredytobiorcy. 

W przypadku wieku kredytobiorcy najelastyczniejszy wydaje się być DomBank, który ustalił ten próg na 80 lat (kredyt w złotych). Starsi kredytobiorcy mogą spotkać się też z dodatkowymi kosztami, np. Bank BGŻ wymaga obowiązkowego ubezpieczenia na życie w momencie, gdy kredytobiorca przekroczy 65 rok życia. Bank BOŚ, który udziela kredytów do 50 lat, wymaga ubezpieczenia na życie, gdy spłacamy kredyt dłużej niż 35 lat - jeżeli wzięliśmy kredyt w wieku 20 lat, będziemy zobowiązani wykupić ubezpieczenie po skończeniu 55 lat.

Kilka banków (Pekao, Bank Pocztowy, BZ WBK, DnB Nord, BOŚ) określa maksymalny wiek kredytobiorcy w powiązaniu z okresem kredytowania - suma wieku i okresu kredytowania nie mogą przekroczyć 70 lat. Jeżeli klient ubiega się o kredyt w wieku 40 lat, może w takiej sytuacji pożyczyć pieniądze maksymalnie na 30 lat. Jeszcze inne banki do kwestii maksymalnego wieku kredytobiorcy podchodzą indywidualnie. Aż do momentu rozmowy z doradcą pozostanie więc zagadką na jak długo i czy w ogóle dostaniemy kredyt.

W poniższych tabelach prezentujemy maksymalny okres kredytowania obowiązujący w bankach. W niektórych instytucjach udzielenie kredytu hipotecznego na maksymalny okres może być uzależnione od spełnienia dodatkowych warunków.

MAKSYMALNY OKRES KREDYTOWANIA - KREDYT W ZŁOTYCH

MAKSYMALNY OKRES KREDYTOWANIA - KREDYT WE FRANKACH SZWAJCARSKICH

MAKSYMALNY WIEK KREDYTOBIORCY (w chwili spłaty ostatniej raty)

Tomasz Jaroszek
Maciej Bednarek
Comperia.pl