W 2014 r. nowością dla osób zaciągających kredyty hipoteczne była konieczność wniesienia wkładu własnego. Z drugiej strony, rekordowo niskie oprocentowanie kredytów i start programu Mieszkanie dla Młodych powinny być motorem napędowym akcji kredytowej. Jednak pod względem ilości udzielonych kredytów mijający rok będzie prawdopodobnie najsłabszy od dekady.
Najważniejsze liczby kredytów hipotecznych w 2014 r. | |
131 094 | tyle kredytów mieszkaniowych udzieliły w pierwszych trzech kwartałach 2014 r. banki w Polsce. To mniej niż w 2013 r., najgorszym dla sektora od 2005 r. |
976 | tyle w grudniu wyniosła rata średniej oferty kredytu hipotecznego na 30 lat na 200 tys. zł. To rekordowo mało, jeszcze 2,5 roku temu było to ponad 1 300 zł. |
5% | tyle wkładu własnego do kredytu hipotecznego trzeba wnieść w 2014 r. |
14 829 | tyle wniosków o dofinansowanie wkładu własnego zaakceptowały do 10 grudnia banki w programie Mieszkanie dla Młodych, który ruszył na początku 2014 r. |
340 mln zł | tyle łącznie dofinansowania wkładu własnego z MdM dostaną wnioskodawcy (stan na 10 grudnia br.) |
7 | tyle banków udziela jeszcze kredytów walutowych, 3 z nich tylko w euro |
7% | o tyle wzrosła zdolność kredytowa osób zaciągających kredyty na min. 30 lat |
0 | tyle banków ma w swojej ofercie odwrócony kredyt hipoteczny. Ustawa regulująca to rozwiązanie weszła w życie 15 grudnia br. |
Słabe branie, choć kredyty tanie
Jak wynika z raportu AMRON-SARFiN publikowanego przez Związek Banków Polskich, w pierwszych dziewięciu miesiącach 2014 r. banki w Polsce udzieliły 131 094 kredytów mieszkaniowych na łączną wartość ponad 27,6 mld zł. To liczby bardzo podobne do tych podsumowujących trzy pierwsze kwartały 2013 r. (131 451 kredytów, o wartości 26,7 mln zł). Należy więc przyjąć, że i odczyty za cały rok będą zbliżone do zeszłorocznych - 176 865 kredytów łącznie na niespełna 36,5 mld zł. Warto przy tym pamiętać, że ubiegły rok był najgorszy dla sektora hipotecznego od 2005 r.
Liczba nowych kredytów hipotecznych w Polsce nie rośnie w błyskawicznym tempie, choć w 2014 r. były one najtańsze od lat. Średnia rata ofert kredytów na 200 tys. zł na 30 lat wyniosła w grudniu br. ledwie 976 zł. To przede wszystkich efekt rekordowo niskich stóp procentowych w kraju - od października referencyjna stopa NBP wynosi 2 proc., aktualna stawka międzybankowa WIBOR 3M (to drugi obok marży banku składnik oprocentowania nominalnego kredytu mieszkaniowego) to 2,06 proc. Nie rosną przy tym istotnie marże kredytowe banków - w całym roku średnia marża standardowego kredytu z 20-procentowym wkładem własnym wahała się w przedziale 2,48 - 2,56 proc. Również względnie stały jest poziom prowizji za udzielenie kredytu hipotecznego - średnio wynosił w tym roku od 1,90 proc. do 2,06 proc. w zależności od miesiąca.
Chcesz kredyt? Daj swoje pieniądze!
Najpoważniejszą zmianą na rynku kredytów mieszkaniowych w mijającym roku było wycofanie ofert bez wkładu własnego. Od początku 2014 r. w życie weszły zapisy Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, nakazujące bankom udzielanie kredytów w wysokości maksymalnie 95 proc. wartości nieruchomości. Pozostałe 5 proc. kredytobiorca powinien pokryć z własnych środków.
Otwarcie Mieszkania dla Młodych
Alternatywą dla osób, które chcą zaciągnąć kredyt hipoteczny a nie dysponują oszczędnościami na wkład własny, jest skorzystanie z rządowego programu Mieszkanie dla Młodych. Ruszył on w styczniu 2014 r., a jego celem jest właśnie dofinansowanie wkładu własnego. Jednorazowo beneficjenci mogą otrzymać ok. 10 proc. wartości nieruchomości, a osoby posiadający dzieci nawet o połowę więcej. Barierą są jednak m.in.:
• niskie limity cenowe nieruchomości, które można nabyć na preferencyjny kredyt,
• fakt, że dofinansowania przyznawane są tylko do nieruchomości z rynku pierwotnego (zasiedlane po raz pierwszy),
• ograniczenie grona beneficjentów to osób nabywających własne mieszkanie po raz pierwszy,
• ograniczenie grona beneficjentów do osób w wieku do 35 lat (przy małżeństwach limit dotyczy młodszej osoby).
Aktualnie 12 banków w Polsce przyjmuje wnioski o kredyty hipoteczne w ramach programu MdM. To: PKO Bank Polski, Pekao, Eurobank, Alior Bank, Getin Noble Bank, Bank BGŻ, Bank BPS, SGB-Bank, Deutsche Bank, BOŚ Bank, Bank Millennium i Bank Zachodni WBK. Do tego grona na początku roku dołączą dwa kolejne banki – Raiffeisen Polbank i Credit Agricole.
Do 10 grudnia br. banki zaakceptowały 14 829 wniosków o dofinansowanie wkładu własnego z MdM, na łączną kwotę niemal 340 mln zł. Przez pierwszych 11 miesięcy programu banki zdążyły już podpisać z klientami 12 423 umowy o preferencyjny kredyt.
Dorzynanie wa…lutowych kredytów
Wspomniana wcześniej rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego zmieniła nie tylko podejście do wkładu własnego. Do 1 lipca br. banki musiały się także dostosować do nowych zasad dotyczących kredytów walutowych. Otóż KNF zabroniła udzielania kredytów hipotecznych w walutach innych niż ta, w której kredytobiorca uzyskuje dochód. Innymi słowy, kredyty w euro są obecnie dostępne tylko dla tych osób, które zarabiają w walucie eurolandu, kredyty w dolarach tylko dla zarobkujących w „baksach” itp.
Samo wejście w życie tego zapisu rekomendacji wywołało jednak tylko kosmetyczne zmiany w ofercie banków, gdyż już wcześniej wiele z nich wycofało się zupełnie z kredytów walutowych. Jak wynika z danych z raportu AMRON-SARFiN publikowanego przez Związek Banków Polskich, w III kw. br. kredyty walutowe zaciągnęło 0,87 proc. kredytobiorców.
Nowe reguły uderzają jednak także w Polaków zarabiających w innych walutach niż złote, czyli np. emigrantów. W końcu nie mogą oni już zaciągać kredytów w złotych, tymczasem, tak jak wspomniano, kredyty walutowe są dostępne tylko w nielicznych bankach. I to głównie w euro.
Banki udzielające kredytów walutowych, i waluty kredytów | |
Alior Bank | EUR, GBP, USD, CHF |
BOŚ Bank | USD, EUR, CHF |
Bank Zachodni WBK | EUR |
Deutsche Bank | EUR |
Getin Noble Bank | EUR |
Pekao | EUR, USD, GBP, SEK, NOK |
Raiffeisen Polbank | EUR, USD |
źródło: porównywarka finansowa Comperia.pl | |
Kredytobiorcy zdolniejsi… kredytowo
Kolejną zmianą wprowadzoną od początku 2014 r. przez rekomendację S było wydłużenie okresu spłaty, który bank może brać pod uwagę analizując zdolność kredytową wnioskodawcy, z 25 do 30 lat. Jak to działa?
Kredytobiorcy mogą zaciągać kredyty hipoteczne na czas do 35 lat, ale przy tak długim okresie kredytowania muszą udowodnić bankowi, że daliby sobie radę ze spłatą w krótszym czasie. Do końca 2013 r. takim okresem branym pod uwagę przy najdłuższych kredytach było 25 lat, ale od początku 2014 r. wydłużono ten czas do 30 lat. To spowodowało wzrost zdolności kredytowej klientów o ok. 7 procent.
Kto odwróci emeryta?
15 grudnia w życie weszła ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, dając tym samym prawne podstawy do funkcjonowania tegoż rozwiązania finansowego w polskich bankach. Odwrócony kredyt hipoteczny to produkt, w ramach którego kredytobiorca (zwykle osoba starsza), w zamian za wpis hipoteczny na rzecz banku na swojej nieruchomości, otrzymuje przez określony czas regularne świadczenia pieniężne. Taka „renta” zdobyta dzięki odmrożeniu kapitału drzemiącego w mieszkaniu będzie dodatkiem do emerytury.
W czasie życia kredytobiorcy mieszkanie cały czas pozostaje jego własnością. Dopiero w rok po jego śmierci, w przypadku gdy spadkobiercy nie zdecydują się spłacić kredytu (wypłaconych przez bank środków wraz z odsetkami), nieruchomość przechodzi na własność banku. Ten jednak i tak musi rozliczyć się ze spadkobiercami - dla siebie może zachować wyłącznie równowartość wypłaconych środków powiększoną o odsetki.
Na razie żaden bank nie włączył do swojej oferty odwróconego kredytu hipotecznego, i wydaje się, że przynajmniej przez rok stan ten nie ulegnie zmianie. Ogólnie kredyt odwrócony nie budzi w Polakach zaufania i będzie raczej niszową usługą. Trudno prognozować, jakie szczegółowe warunki będą miały oferty bankowej odwróconej hipoteki (na ile lat? w jakiej kwocie? dla kogo? jakie oprocentowanie? itp.). Niemniej z pewnością wysokość renty nie będzie odzwierciedlała pełnej wartości nieruchomości, ale zapewne łącznie kredytobiorca będzie mógł otrzymać przynajmniej o połowę mniej.
Autor: Mikołaj Fidziński
Comperia.pl