Banki udzielające kredytów hipotecznych powoli zapominają o kryzysie i coraz chętniej finansują zakup nieruchomości. Kredyty tanieją z miesiąca na miesiąc, kusząc poszukiwaczy nowych mieszkań do zadłużania się. Średnia rata kredytu hipotecznego w EUR i PLN spadała przez niemal całą pierwszą połowę roku. Ile obecnie kosztują kredyty hipoteczne? Kto pożycza najtaniej? Sprawdź razem z Comperią!
Raty w dół
Tańsze kredyty hipoteczne to już fakt. Taki wniosek wypływa z analizy ofert bankowych na przestrzeni ostatnich kilku miesięcy. W badaniu pod uwagę zostało wziętych dziesięć najlepszych kredytów mieszkaniowych w danym miesiącu (200 tys. zł, 30-letni okres spłaty, LTV=67%). Dla tak wybranej próby wyliczony został następnie średni koszt. Procentowo największy spadek zanotowała średnia rata najpopularniejszych obecnie kredytów walutowych udzielanych w euro, która w porównaniu ze styczniem w czerwcu zmniejszyła się aż o 8 proc. Niemal o tyle samo obniżyła się średnia rata kredytu złotowego - 7,5 proc. Jednak w ujęciu kwotowym mocniej potaniały kredyty w rodzimej walucie - miesięczny wydatek na spłatę nowo udzielanych kredytów w złotych jest blisko o 90 zł mniejszy niż na początku roku. Z kolei koszt obsługi kredytu denominowanego do franka szwajcarskiego zachowywał się w tym okresie dość stabilnie.
Podobna sytuacja dotyczy średniej stawki RRSO, czyli rocznej rzeczywistej stopy oprocentowania, która uwzględnia wszystkie koszty kredytu łącznie z prowizją i obowiązkową składką ubezpieczeniową. Dla pożyczki w euro RRSO spadła z 4,4 proc. na 3,7 proc., zaś dla złotego z 6,6 proc. na 5,9 proc. Taka zmiana oznacza dla nowych kredytobiorców, że w obecnej chwili mają możliwość tańszego zakupu własnego mieszkania, ponieważ w ciągu minionego półrocza ceny nieruchomości pozostały na niemalże tym samym poziomie.
Z czego wynika spadek cen kredytów hipotecznych? Banki po okresie marazmu w 2009 roku w końcu doszły do wniosku, że ogólna sytuacja gospodarcza uległa poprawie i przyszedł czas na powiększenie portfela kredytowego. Sprzyjał temu zmniejszający się koszt pieniądza na rynku międzybankowym wyrażony w stopach WIBOR i LIBOR, który automatycznie obniżał raty kredytów. Ważniejszy jednak był fakt, iż banki regularnie wprowadzały zmiany w swoich ofertach, zmniejszając marżę. Jeszcze w styczniu średnia rynkowa marża dla kredytów w euro sięgała 5 proc., podczas gdy obecnie zeszła poniżej poziomu 3,7 proc. Do wyścigu po klientów dołączyli się inni kredytodawcy, którzy wcześniej drastycznie ograniczyli akcję kredytową. Niektóre banki powróciły do pożyczania kwot przewyższających wartość zabezpieczenia kredytu, obecnie teoretycznie można dostać kredyt na 120 proc. wartości nieruchomości, co jeszcze kilka miesięcy temu było niemożliwe. Zaostrzyła się tym samym konkurencja, która wymusiła obniżkę ceny kredytów.
Rys. 1. Zmiana średniej wysokości raty nowo udzielanego kredytu hipotecznego w I połowie 2010 roku (kwota kredytu: 200 tys. zł, okres: 30 lat, wkład własny: 100 tys. zł)
Źródło: porównywarka finansowa www.comperia.pl
Gdzie po kredyt?
W ostatnim czasie dało się zaobserwować prawdziwy wysyp promocyjnych ofert kredytowych. Obok standardowych produktów większość banków wprowadziła do swoich ofert bardzo atrakcyjne promocje cenowe, pomniejszając wysokość prowizji lub marży. Jest jednak jedno „ale”. Otóż owe promocyjne warunki kredytowania dostępne są dla klientów, którzy spełnią kilka kryteriów. Jakich?
Bank może wymagać od potencjalnego kredytobiorcy, aby posiadał stały dochód na poziomie kilku tysięcy złotych. Jeśli chodzi o kwotę np. 5 tys. zł spełnienie takiego warunku nie powinno sprawić większych problemów - przecież nikt, kto zarabia 3 tys. zł raczej nie zgodzi się płacić 1,5-2 tys. zł raty kredytu. Poza tym o pożyczkę można ubiegać się wspólnie z małżonkiem, zwiększając odpowiednio zdolność kredytową. Gorzej, jeżeli bank żąda dochodów rzędu 12 tys. zł, które dla wielu klientów są poza zasięgiem. Powszechną praktyką stał się również tzw. cross-selling, czyli jednoczesne wciskanie klientom kilku produktów. I tak chcąc otrzymać tańszy kredyt hipoteczny, często trzeba skorzystać z karty kredytowej czy wykupić dodatkowe ubezpieczenie, nie wspominając już o założeniu konta osobistego, bo to niemal standard. A wszystko przecież kosztuje…
Poniżej prezentujemy zestawienie trzech najlepszych ofert dla najczęściej wybieranych walut. Stawka oczywiście zdominowana jest przez kredyty „promocyjne”. Jedynie Bank Ochrony Środowiska spośród wymienionych instytucji nie wymaga od klientów spełniania dodatkowych warunków.
Tab. 1. Ranking TOP3 kredytów hipotecznych (kwota kredytu: 200 tys. zł, okres: 30 lat, wkład własny: 100 tys. zł) - stan na dzień 8 lipca 2010
Bank | RRSO | Rata | ||
PLN | 1 | Bank Zachodni WBK | 5,51% | 1 098,22 zł |
2 | Bank DnB Nord | 5,73% | 1 141,86 zł | |
3 | Bank Ochrony Środowiska | 5,84% | 1 141,86 zł | |
EUR | 1 | Bank DnB Nord | 3,10% | 846,89 zł |
2 | Deutsche Bank | 3,57% | 869,42 zł | |
3 | Bank Ochrony Środowiska | 3,82% | 912,67 zł | |
CHF | 1 | Nordea Bank | 3,69% | 893,93 zł |
2 | Polbank EFG | 4,37% | 955,98 zł | |
3 | Deutsche Bank | 4,60% | 980,73 zł |
Źródło: porównywarka finansowa www.comperia.pl
Czy to dobry moment na zaciągnięcie kredytu?
Nowo udzielane kredyty są coraz tańsze, jednak w mediach można usłyszeć coś całkiem odwrotnego - że złoty się osłabia i kredyty walutowe drożeją. Owszem, ale chodzi tutaj o kredyty już udzielone. Rosnące raty dotyczą kredytobiorców, którzy zadłużyli się wcześniej, przy niższym kursie EUR/PLN czy CHF/PLN. W miarę jak kurs zaczął rosnąć (złoty zaczął się osłabiać), kredytobiorcy zaczęli tracić, gdyż kwoty ich długów wyrażone w rodzimej walucie gwałtownie zwiększyły się. Kurs walutowy nie ma wpływu na zmianę kosztu nowych kredytów. Jednak najlepszym momentem do zaciągnięcia pożyczki w obcej walucie jest właśnie taki, w którym złoty jest wyraźnie osłabiony. Wydaje się, że obecnie mamy do czynienia z taką sytuacją i złoty jest niedowartościowany w stosunku do euro czy franka szwajcarskiego. Jeśli w przyszłości kursy EUR/PLN i CHF/PLN spadną, osoby które obecnie wezmą kredyt walutowy spłacą cześć swojego zadłużenia bez wydawania ani grosza. Taka strategia obarczona jest jednak dużym ryzykiem.
Sylwester Góreczny
Analityk Comperia.pl