Kupno mieszkania to decyzja, która będzie miała znaczący wpływ na nasze przyszłe życie. Wybór odpowiedniego kredytu hipotecznego czy dewelopera to momenty kluczowe na naszej drodze do nowego lokum. Zawarcie umowy z deweloperem to rodzaj transakcji, w której właścicielem mieszkania stajemy się dopiero po jakimś czasie. Deweloper jest odpowiedzialny za przeprowadzenie w naszym imieniu całego procesu budowlanego. Warto więc wiedzieć, jak nie dać mu się oszukać.
Umowa przedwstępna zawarta między deweloperem a klientem to z reguły pierwszy krok do nabycia mieszkania. Już na tym etapie zakupu mieszkania konsument powinien być szczególnie ostrożny, by nie paść ofiarą oszusta.
Do każdej umowy powinny być dołączone załączniki, które dokładnie określą, co kupujemy. Jeżeli obszar wokół powstającego bloku ma być zagospodarowany, to powinien być dołączony do umowy odpowiedni szkic zagospodarowania terenu z wyznaczonymi chodnikami i terenem zielonym.
Każda umowa zawarta z deweloperem powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Taki sposób podpisania dokumentów daje gwarancję, że w przypadku sporu w sądzie z deweloperem własność mieszkania i tak przejdzie na jego klienta. Umowa zawarta w innej formie pozwoli jedynie żądać zwrotu wpłaconych środków.
Deweloperzy mają zwyczaj nadmiernego obciążania nabywcy, przy jednoczesnym unikaniu nakładania obowiązków na siebie. Najlepszym tego przykładem jest kwestia odpowiedzialności za opóźnienia w płatnościach i kary umowne. Przykładowo wycofanie się z umowy z deweloperem wiąże się z koniecznością zapłacenia kary w wysokości najczęściej 5% ceny zakupu i obowiązkiem znalezienia na nasze miejsce innego chętnego (wyjątkiem prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej).
Zagrożeniem dla nabywcy mogą być również sposoby rozliczania powierzchni mieszkania. W przypadku, gdy mamy zapisany w umowie lokal 50 m kw., po wyliczeniach może się okazać, że w rzeczywistości jest tylko 48 m kw. Deweloperzy zabezpieczają się na takie wypadki klauzulą w umowie, że jeśli powierzchnia będzie większa lub mniejsza o np. 8%, to cena lokalu zostanie korygowana. W rzeczywistości oznacza to, że za brakujące 2 m kw. deweloper nam nie zwróci pieniędzy, bo różnica jest zbyt mała. W związku z tym, koniecznie powołajmy się w umowie na normę, według której pomiary będą wykonywane. Jeżeli tego nie zrobimy, deweloper powoła się na inną, bardziej korzystną dla niego i spór będzie właściwie nierozstrzygalny.
W sytuacji, gdy deweloper dokonuje zmian wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, konsument ma prawo do żądania dokonania rozliczenia z tego tytułu.
W przypadku odstąpienia od umowy przez jedną ze stron, umowa taka uważana jest za niezawartą.
Na koniec wspomnijmy o jeszcze jednej, istotnej kwestii - deweloper nie ma prawa nakładać na klienta dodatkowych obowiązków, jak np. konieczność zawarcia polisy ze wskazanym ubezpieczycielem, poniesienie kosztów aneksów lub kosztów eksploatacyjnych, pomimo nieodebrania lokalu.