Wpływ na wysokość kredytów hipotecznych ma wiele czynników, spośród których najważniejszy wydaje się być wskaźnik LtV.
LtV to wskaźnik kredytowy określający relację zadłużenia do zabezpieczenia kredytu. W potocznym rozumieniu jest to więc relacja wysokości kredytu do finansowanej nieruchomości, która będzie stanowiła zabezpieczenie kredytu poprzez wpis do hipoteki. Wskaźnik ten określa się zgodnie ze wzorem: LTV= (wartość kredytu)*100 proc./wartość zabezpieczenia. Przykładowo, jeśli wartość nieruchomości wynosi 400 tysięcy zł, a kwota kredytu 300 tysięcy zł, to LtV będzie równe 75 proc. Co to jednak oznacza w praktyce?
LtV to wskaźnik pozwalający ocenić instytucji bankowej ewentualne ryzyko z całej operacji kredytowej. Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego z 2011 roku, zbyt wysoki poziom wskaźnika LtV powinien skutkować stosowaniem dodatkowych zabezpieczeń. Przyjmuje się, że bezpieczny próg LtV wynosi 80 proc. Jeśli będzie niższy, klient będzie mógł liczyć na atrakcyjniejsze warunki kredytu. Aby tak się stało, konieczne będzie wniesienie maksymalnie wysokiego wkładu własnego. Każdy wkład powyżej 20 proc. wartości nieruchomości powinien działać na korzyść klienta. Jeśli jednak nie możemy pozwolić sobie na tak duże zaangażowanie własnych środków, możemy spotkać się z kilkoma różnymi reakcjami banków.
Teoretycznie może zdarzyć się, że bank nie udzieli nam kredytu w sytuacji, gdy wskaźnik LtV przekroczy pewien próg, np. 90 proc. Do niedawna zdarzały się też sytuacje, w których banki oferowały kredyty z LtV przekraczającym 100 proc., co oznaczało, że wartość nieruchomości będzie niższa niż kwota kredytu. Z punktu widzenia klienta było to niezwykle atrakcyjne rozwiązanie, które jednak wiązało się z dodatkowymi zabezpieczeniami. Te mogły występować w postaci ubezpieczenia określonej kwoty kredytu, zazwyczaj wyłącznie w takiej części, w jakiej przekroczymy bezpieczny próg LtV. Jeśli ten wynosi 80 proc. a w naszym przypadku mówimy o 95 proc., to ubezpieczeniu będzie podlegała różnica, czyli 15 proc. kwoty kredytu.
Innym rozwiązaniem jest podniesienie oprocentowania całego kredytu, które zrekompensuje ewentualne ryzyko dla banku. Znajomość wskaźnika LtV i jego ewentualne zmniejszenie będzie miało z pewnością znaczny wpływ na warunki spłaty, jakie uda nam się wynegocjować w banku.