Pożyczki hipoteczne

Pożyczka hipoteczna jako jedyny produkt kredytowy zabezpieczony hipoteką daje możliwość przeznaczenia całości pozyskanych pieniędzy na dowolny cel, np. remont mieszkania, zakup samochodu, wycieczkę czy opłacenie studiów dziecka. Z ograniczeniem mogą się zetknąć tylko osoby prowadzące własną działalność gospodarczą – pożyczki zaciągniętej jako konsument nie będą mogli wydać na potrzeby firmowe.

Ze względu na niskie obciążenie ryzykiem kredytowym, pożyczka pod hipotekę jest udzielana na atrakcyjniejszych cenowo zasadach spłaty niż niezabezpieczone kredyty konsumpcyjne, w tym kredyty gotówkowe. Oprócz niższego oprocentowania (zwykle: do 6%) i niższej prowizji (zazwyczaj: 0-4%), osoby pożyczające pod hipotekę zyskują dodatkowe korzyści: mogą wnioskować o dużo wyższe kwoty, uzależnione od wartości nieruchomości, a spłatę zadłużenia rozkładać na wiele lat.

Maksymalny okres kredytowania to najczęściej 20-25 lat, rzadziej 30 lat. Większość banków umożliwia pozyskanie gotówki już od 20 tys. zł do 70% LtV (ang. loan to value), co oznacza, że wnioskowana kwota może sięgnąć do 70% aktualnej wyceny mieszkania, domu czy działki zabezpieczającej wierzytelność. Mimo, że w przypadku kredytów mieszkaniowych i budowlanych wystarczy jedynie 20-procentowy wkład własny, by móc ubiegać się o finansowanie, to pożyczka hipoteczna do 80% wartości nieruchomości jest już na rynku rzadkością.

Pożyczkę można spłacać w ratach równych lub malejących. Pożyczkobiorca może w dowolnym momencie dokonać częściowej lub całkowitej spłaty zadłużenia, choć bank ma prawo do pobrania wówczas dodatkowej prowizji, jeśli spłata nastąpiła w ciągu 3 pierwszych lat okresu kredytowania.

Jedynym obligatoryjnym produktem dodatkowym przy wszystkich formach kredytowania pod hipotekę jest ubezpieczenie nieruchomości. Cesja na bank praw do odszkodowania z polisy chroniącej od ognia i innych zdarzeń losowych to główne (wraz z hipoteką) zabezpieczenie spłaty pożyczki. Mimo że jest obowiązkowe, pożyczkobiorca nie musi decydować się na polisę proponowaną mu przez pożyczkodawcę. Może wybrać ochronę u dowolnego ubezpieczenia, pod warunkiem, że zakres umowy będzie zgodny z wymogami stawianymi przez bank.

Do czasu ustanowienia hipoteki banki zawsze obciążają klientów dodatkowym kosztem w postaci podwyższenia marży lub kolejnej prowizji. Ten zabieg, potocznie nazywany ubezpieczeniem pomostowym, ma na celu zrekompensować bankowi podwyższone ryzyko, z którym musi się mierzyć do momentu wpisania przez sąd wierzytelności do księgi wieczystej nieruchomości.

Pozostałe produkty oferowane przez banki (np. konta osobiste, polisy na życie, karty kredytowe) nie są obligatoryjne, ale ich dobranie może być warunkiem skorzystania z preferencyjnych stawek marży lub prowizji. Polisa indywidualna, zawierana na kilka pierwszych lat spłaty rat (3-5 lat) lub cały kredytowania, jest najczęstszym elementem ofert specjalnych, takich jak pożyczka bez prowizji. Tania pożyczka hipoteczna powinna jednak cechować się nie tyle brakiem samej prowizji, ile niskimi łącznymi kosztami spłaty, uwzględniając przy tym koszty ewentualnych składek ubezpieczeniowych.

O pożyczkę pod hipotekę – błędnie określana przez wielu konsumentów jako pożyczka hipoteczna pod zastaw mieszkania (zastawiać możemy jedynie ruchomości!) – ubiegać się może każda osoba, która ukończyła 18 lat i posiada zdolność kredytową, czyli uzyskuje stałe dochody, a ich wysokość (po uwzględnieniu kosztów życia i innych obciążeń, w tym kredytowych) pozwoli na systematyczną spłatę rat.

Do umowy może przystąpić więcej niż jeden wnioskodawca, przy czym przyszli kredytobiorcy nie muszą być ze sobą spokrewnieni.

Pożyczkodawca musi posiadać nieruchomość (prawo własności lub własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu), na której będzie mogła zostać ustanowiona hipoteka. Większość banków dopuszcza również wyznaczenie w tym celu lokalu należącego do osoby trzeciej, jeśli ta wyraziła na to pisemną zgodę.

Każda, nawet najtańsza pożyczka hipoteczna ma nie tylko zalety, ale i istotne wady. Jej minusem są formalności. Ze względu na konieczność skrupulatnego dokumentowania dochodów (w przypadku kredytów gotówkowych w wielu przypadkach wystarczy samo oświadczenie o zarobkach), a także oszacowania wartości nieruchomości, na której zostanie ustanowione zabezpieczenie kredytu hipotecznego, procedura kredytowa może trwać nawet kilka tygodni.

Wycena przedmiotu zabezpieczenia przez rzeczoznawcę to przy tym dodatkowy koszt, sięgający zwykle od 400 do 600 zł. W przypadku domów lub nieruchomości nietypowych cena sporządzenia operatu szacunkowego może przekroczyć nawet 1000 zł. Większość banków umożliwia klientom zlecenie rzeczoznawcy sporządzenia operatu szacunkowego za pośrednictwem banku. Inne nie świadczą usługi pośrednictwa, skutkiem czego wnioskodawca jest zobowiązany dostarczyć taki dokument we własnym zakresie. W tym drugim przypadku koszt wyceny obciąży kieszeń danej osoby niezależnie od tego, czy ostatecznie podpisze umowę kredytową z bankiem, czy też nie. Banki, które zlecają wycenę w imieniu klienta, najczęściej przerzucają na niego koszt operatu dopiero wówczas, gdy nastąpi zawarcie umowy pożyczki. Jeśli do transakcji nie dojdzie (niezależnie od przyczyny), rachunek za usługi rzeczoznawcy pokryje bank.

Kolejne opłaty pożyczkobiorca będzie musiał ponieść w związku z koniecznością wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Dokonanie wpisu obciążone jest opłatą skarbową (200 zł) i podatkiem PCC (19 zł). Wykreślenie wpisu po całkowitej spłacie zadłużenia to wydatek rzędu 100 zł.