Kupujesz mieszkanie z rynku pierwotnego? Sprawdź, kiedy i jakie rodzaje umów będziesz musiał podpisać z deweloperem, które z nich wymagają aktów notarialnych i kto zgodnie z prawem powinien za nie zapłacić.
Kupując mieszkanie od dewelopera, trzeba zarezerwować całkiem sporo czasu na formalności. Jeśli nieruchomość jest jeszcze w trakcie budowy, trzeba będzie podpisać co najmniej trzy rodzaje umów: rezerwacyjną, deweloperską i akt przeniesienia własności – dwie ostatnie w formie kosztowych aktów notarialnych. Na większą liczbę dokumentów muszą się przygotować klienci, którzy do lokalu dokupują garaż i/lub komórkę lokatorską.
Etap 1: umowa rezerwacyjna
Wraz z podpisaniem umowy rezerwacyjnej deweloper zgadza się na czasowe wyłączenie lokalu z dostępnej oferty, a klient zobowiązuje się do wpłacenia w określonym terminie (zwykle do 3-7 dni) opłaty rezerwacyjnej na poczet zakupu mieszkania. Opłata ta najczęściej wynosi od 1 000 do 10 000 zł i jest regulowana w formie zaliczki lub zadatku. Jeśli pieniądze w tym czasie nie wpłyną, umowa nie rodzi żadnych konsekwencji finansowych względem obu stron. Porozumienie między niedoszłym nabywcą a deweloperem zwyczajnie wygasa, a mieszkanie wraca do oferty, stając się dostępne dla innych zainteresowanych.
Uwaga! Zaliczka i zadatek to nie to samo. Od rodzaju zastosowanej opłaty rezerwacyjnej będzie zależało to, czy deweloper zwróci ci wpłatę w przypadku późniejszej rezygnacji z zakupu.
Umowa rezerwacyjna to objętościowo zaledwie kilka zdań zapisanych na jednej stronie. Identyfikuje przedmiot i strony transakcji oraz określa maksymalny termin zawarcia umowy deweloperskiej. Wraz z umową rezerwacyjną nabywca otrzymuje harmonogram wpłat.
Etap 2: umowa deweloperska (akt notarialny)
Umowa deweloperska obowiązkowo wymaga zachowania formy aktu notarialnego, a zawierana jest przeważnie do miesiąca po dacie umowy rezerwacyjnej. Na kilka dni przed przystąpieniem do aktu deweloperzy zazwyczaj życzą sobie uregulowania pierwszej transzy, której zaliczkę lub zadatek nabywca już wpłacił po podpisaniu umowy rezerwacyjnej.
Zgodnie z prawem w przypadku umowy deweloperskiej nabywca ponosi połowę kosztu zawarcia aktu notarialnego - drugą połowę solidarnie opłaca deweloper. Dzięki temu pierwszy akt będzie o co najmniej połowę tańszy od aktu końcowego. Napisaliśmy „co najmniej”, ponieważ stawki zastosowane przez notariusza podczas sporządzania obu aktów nie muszą być jednakowe.
Etap 3: umowa przeniesienia własności (akt notarialny)
Po zakończeniu budowy, uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku i odebraniu mieszkania przez nabywcę (czyli po przekazaniu kluczy) następuje zawarcie aktu przeniesienia własności lokalu z wyodrębnieniem mieszkania do nowo założonej dla niego księgi wieczystej.
Na etapie zawierania aktu przeniesienia własności nie ma już ustawowego wymogu współdzielenia kosztów u notariusza przez obie strony transakcji. W związku z tym w przypadku aktu końcowego ciężar opłat notarialnych deweloperzy zwykli przerzucać w całości na klientów.
Sprawdź, ile kosztują akty notarialne zakupu mieszkania od dewelopera.