błędy przy zakupie mieszkania

Myślę,że największym błędem osób decydujących się na zakup mieszkania jest to ,żę nie sprawdzają czy mieszkanie ma księgę wieczystą czy nie. A potem kupią mieszkanie na przykład spółdzielcze, które jest tak naprawdę o wiele mniej warte niż to z kw.
W przypadku kiedy kupuje się mieszkanie od dewelopera koniecznie trzeba zatrudnić rzeczoznawcę, który pomoże nam odebrać to mieszkanie. Dzieki temu będzie w stanie wskazać ewentualne niedoróbki, któe deweloper będzie musiał naprawić.

Ja właśnie szukam mieszkania i chyba najważniejsze dla mnie jest bezproblemowe sąsiedztwo. Może ma ktoś jakiś pomysł, jak można to sprawdzić przed zakupem? Próbowaliśmy rozmawiać z sąsiadami, ale oni zazwyczaj zachwalają wszystko, a po przeprowadzce wychodzi dopiero szydło z worka.
O ile stan prawny, a nawet fizyczny mieszkania sprawdzić jest stosunkowo łatwo, to z sąsiadami sprawa się komplikuje.

A gdzie można sprawdzić, czy mieszkanie może mieć założoną tę Księgę Wieczystą?
Sam jeszcze nie jestem na tym etapie, że kupuje się mieszkanie, więc nie miałem z tym do czynienia.
Jak to wygląda w przypadku domu poza miastem? Również trzeba sprawdzać tę kw czy domy ją zawsze mają?